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「せっかく相続した土地が、調べてみると実は再建築不可物件だった」というケースは、実は少なくありません。再建築不可物件の場合、法律によって新たな建物は建てられず、通常の物件と比べて買主を見つけるのは難しくなるでしょう。とはいえ、売却が不可能というわけではありません。今回は、再建築不可物件を売却する方法について解説します。

◎再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現存する建物を解体して更地とした後、新たな建物を建てることが認められていない土地です。

再建築が認められていない大きな理由は、「接道義務を果たしていない」点にあります。接道義務は建築基準法第43条によって以下のように定められているため、確認しておきましょう（※1）。

この法律は、救急車や消防車といった緊急車両をスムーズに入れることを目的として定められました。接道義務が定められたのは1950年のため、それ以前の建物であればこの法律は適用されません。ただし、新たに建物を建築しようとすると、この法律に抵触してしまいます。

◎再建築不可物件は売りにくい？

再建築不可物件の場合、通常の物件と比べて売却の難易度は上がってしまいます。その理由となるのが、以下の3つです。

・住宅ローンの組みにくさ

不動産購入をする場合、多くの方は金融機関のローンを利用することになるでしょう。通常、金融機関はローン申請人の収入や不動産の担保評価を査定したうえで、融資の可否を決定します。しかし、再建築不可物件だった場合、不動産としての担保評価をしてもらえません。これにより、住宅ローンが組みにくくなる懸念があるのです。

・土地の制約が多い

再建築不可物件は、何かと制約が多いのも特徴です。基本的に、不動産の価値はアパートやマンションを建てるなど、最有効利用した場合に価値がどうなるか次第で決まります。しかし、再建築不可物件の場合は新築が不可能であるため、自ずと不動産としての価値も低くなるのです。

・多額のリフォーム費用がかかる

再建築不可物件は、建築基準法が施行された1950年より前の建物がほとんどです。築70年以上が経過している建物であれば、相当老朽化していると考えられます。そのため、物件購入後は大規模なリフォームが必要になるでしょう。そこで生じる費用は非常に高額となることが予想されるため、購入を躊躇する買主は少なくないと考えられます。

◎再建築不可物件を売る方法

さまざまな理由によって売却が難しい再建築不可物件ですが、売却が不可能なわけではありません。どうしても物件を処理したい方は、以下の方法を検討してみてください。

●1.隣地の所有者に購入してもらう

もっとも手っ取り早いのは、隣接する土地の所有者に売却する選択です。隣地も同様に再建築不可物件である場合、両方の土地を所有していれば再建築が可能となるケースもあります。その場合は、隣地の所有者が購入を希望する可能性が出てくるでしょう。

●2.隣地を購入する

こちらが隣人の土地を購入するという選択もあります。両方の土地を合わせることで「再建築不可」の条件を除去すれば、さまざまな活用方法が見えてくるはずです。土地の価値向上も十分考えられるため、結果として利益を得られる期待も持てます。

●3.隣地と協力し、売却する

新たな土地の購入は避けたい場合、隣地の所有者と協力して土地の同時売却を目指す選択肢もあります。「同時購入によって接道条件を満たせる」点をアピールしていけば、買主を見つけやすくなるでしょう。

◎売るときはここに注意！

再建築不可物件を売却する際、前もって「建物を解体してしまう」のは絶対に避けましょう。解体した場合は新たな家屋を建てられなくなり、売却がより困難になってしまいます。リフォームについては基本的に買主判断で行うべきものであるため、独断での実施は禁物です。

また、解体すると「住宅用地特例」の対象外となって減税制度が使用できず、実質増税となることにも注意しましょう。

◎「買取」での売却も検討しよう

通常の物件に比べて扱いが難しい再建築不可物件ですが、「仲介」によって売却を実現させることも可能です。ただし、再建築不可物件は投資目的による購入が大半であり、投資家にとっての利益となるような金額でなければ買主が見つからないリスクもあります。

少しでも早く売りたいのであれば、「買取」での売却も選択肢に入れるべきでしょう。買主が不動産会社になれば、1ヶ月以内に売却が実現する可能性も。もし、松山市で再建築不可物件売却を検討中なら、愛媛県松山市のC-next不動産にぜひご相談ください。これまでさまざまな不動産売買に携わってきたスタッフが、お客様にベストな提案をいたします。