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投資用として所有していたマンションや住宅を売却する際、「入居者はどうしたら良いんだろう……？」「立ち退きをお願いするのは気が引ける……」などを考える方もいるはず。そんな方に検討してもらいたいのが、オーナーチェンジという選択です。ここでは投資用不動産売却におけるオーナーチェンジについて解説します。

◎オーナーチェンジとは？

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で賃貸アパートやマンションを売却することを指します。物件の買主は次のオーナーとして、賃貸借契約、敷金の返還義務、建物の修繕責任、賃料を受け取る権利を引き継ぎます。

不動産売買が成立することでオーナーが変わりますが、入居者の生活に大きな影響が及ぶことはありません。そのため、オーナーチェンジをする場合は、入居者に事前告知をせず売却後に事後報告するのが一般的です。管理会社が家賃の回収を代行している、家賃保証で管理会社による借り上げ契約になっているなどの場合は、オーナー変更を通知しないこともあります。

入居者がいる状態で売却されることがオーナーチェンジであり、同じ投資用不動産の売却でも入居者がいない場合は通常の投資用不動産売却として扱われます。

◎オーナーチェンジで売却するメリット

入居者がいる状態で売却を行うオーナーチェンジのメリットについてご紹介します。

●退去の交渉が必要ない

入居者がいる物件を通常の投資用不動産として売却する場合、入居者全員に対して立ち退き交渉が必要です。ただし、立ち退きを請求するためには正当事由が求められ、たとえ正当事由があったとしても必ず立ち退いてもらえるわけではありません。また、立ち退き交渉には半年～1年など長い時間がかかり、立ち退き料が必要となることもあります。オーナーチェンジであれば、こうした手間をかけることなく売却が可能です。

●買主側にもメリットがあり購入希望者が見つかりやすい

オーナーチェンジ物件は、「購入後にすぐ家賃収入が得られる」「投資計画を想定しやすい」「入居者を募集する手間やコストがかからない」などの理由から買い手側にも多くのメリットがあります。そのため、入居者数や物件の条件次第では購入希望者が見つかりやすくなるのもオーナーチェンジ物件ならではです。

◎オーナーチェンジでの売却を成功させるコツ

投資用不動産は居住用不動産よりも需要が低い傾向にあるため、売却が難しいとされています。そこで、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツを知っておきましょう。

●入居者の更新を促す

投資用不動産の購入を検討している方の不安要素として「購入後に入居者が退去して家賃収入が減るのではないか」という点が挙げられます。そういった買主の不安を打ち消すために、更新期限が近い入居者の更新料を無料にするなどして契約更新を促しましょう。

入居者の更新が確実であることを示せば、オーナーチェンジ物件の購入を前向きに検討してもらいやすくなります。

●家賃や初期費用の見直し

投資用不動産の売却では、入居者は多い方が有利になります。そのため、入居者の確保を考えるのであれば、家賃や敷金・礼金の見直しを行うのも一つの手です。ただし、賃料を下げることでオーナーが得られる収益も減ってしまうため、周辺の相場や経営状況を考慮しながら慎重に検討しなければいけません。自身で金額設定を変更することに不安がある場合は、不動産会社に相談してみましょう。

●ノウハウの豊富な不動産会社を選ぶ

オーナーチェンジによる投資用不動産の売却は、一般的な不動産売却とは大きく異なります。需要も多くないことから、売却のハードルは高いといえるでしょう。だからこそ、投資用不動産やオーナーチェンジの売却に関する経験やノウハウのある不動産会社を選ぶことが大切です。また、物件のある地域に密着した不動産会社であれば、独自のネットワークで購入希望者を見つけてくれることも期待できます。

◎投資用不動産物件の売却はオーナーチェンジも検討を

オーナーチェンジは立ち退きの手間がかからず、また購入希望者にもメリットがあることから売却への期待が持てます。ただし、投資用不動産は居住用などの一般的な不動産と比べて需要が少ないのも事実です。そのため、オーナーチェンジを検討するのであれば、知識や経験が豊富な不動産会社への依頼が欠かせません。C-next不動産では、不動産に関する経験・知識が豊富なスタッフが、皆様の疑問や不安にしっかりとお答えいたします。

松山市で不動産売却の検討をしている方は、各スタッフが誠実かつ最善な対応を心がけるC-next不動産までご連絡ください。