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もし、自分が事故物件を所有していたり、所有している不動産が事故物件になったりした場合、売却がうまくいくか心配になってしまう方は多いはず。ここでは、事故物件に関して不動産の売主がおさえておきたい告知義務や売却方法について解説します。

◎事故物件とはどんな物件？

事故物件には明確な定義はないものの、「心理的瑕疵」のある物件を指すのが一般的です。心理的瑕疵とは、心理的に嫌悪感や抵抗感を覚える事柄であり、例としては以下のような物件が挙げられます。

・自殺、他殺、事故死、孤独死など過去に人が亡くなっている

・集合住宅の隣室や向かいの部屋で事件や事故が起こった

・近くに墓地などの嫌悪感を覚える施設がある

・近くに指定暴力団等の事務所がある

　「嫌悪施設」の近くにある家、松山市で売却は可能？

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●その他の瑕疵について

瑕疵には心理的瑕疵だけでなく「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」「環境的瑕疵」があります。それぞれの特徴は以下の通りです。

・物理的瑕疵

建物や土地に欠陥がある物件を指し、「雨漏りがある」「シロアリ被害がある」「地盤沈下している」「土壌汚染が発生している」「埋没物がある」などは物理的瑕疵となります。

・法律的瑕疵

法律や条令の要件を満たしておらず自由な使用収益が阻害される不動産は、法律的瑕疵があるとして扱われます。「建ぺい率による制限」「接道義務による制限」などが法律的瑕疵にあたるため注意が必要です。

・環境的瑕疵

周辺環境が要因となって住みにくさを感じる物件を指し、「周辺に嫌悪施設がある」「近くに鉄道や高速道路があることによる騒音や振動」「工場などからの異臭」などは環境的瑕疵に該当します。心理的瑕疵に含まれることも少なくありません。

◎事故物件における「告知義務」について

事故物件をはじめ瑕疵のある不動産の売買では、その瑕疵を事前に買主へ伝えなければいけません。告知義務を怠った場合は契約不適合責任に問われることになり、「代金の減額」「契約解除」「損害賠償請求」などの恐れがあります。そのため、瑕疵は隠さずにしっかりと伝えましょう。

●「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について

2021年10月に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。このガイドラインでは、「人が亡くなっていることが取引の判断に大きな影響を及ぼすと考えられる場合は告知しなければいけない」ことを原則としたうえで、不動産売買において以下のようなケースは告知の必要がないとされています。

1. 自然死や日常生活の中で起こった不慮の死

2. 集合住宅において隣接住戸や日常生活で使用しない共用部分での死亡

また、賃貸契約においては、対象の不動産や日常的に使用する集合住宅の共用部分で「事件や事故による死」や「死亡による特殊清掃の実施」などがあったケースでも、およそ3年間経過している場合は告知しなくても良いと示されました。

ただし、「事件性、周知性、社会に与えた影響などが特に高い」「買主や借主から問われた」場合は、告知する必要があります。

◎事故物件を売却しやすくする方法

事故物件を売却する場合、売却しやすくするためにはどのような方法があるのでしょうか。

●更地にして売却する

建物を取り壊して更地にすることで、嫌悪感のイメージを払拭できる可能性があります。「更地であれば気にならない」という方も一定数いるため、需要が見込めることも。ただし、売却時には告知義務を果たさなければなりません。

●駐車場やコインランドリーなどに転用する

駐車場やコインランドリーなどの、投資用物件として運用するのもひとつの手。運用実績があれば購入希望者を見つけやすくなることもあります。ただし、運用のために初期費用が必要になるほか、その土地の市場に左右される点に注意しましょう。

●賃貸物件として売却する

立地によっては賃貸物件として需要があるケースがあります。賃貸として実績を作ることで、投資用不動産として売却しやすくなることも。ただし、借主に告知義務が発生する点に注意が必要です。

◎買取であればスムーズな売却が可能！

事故物件は買主を見つけにくく、売却が難しいといえます。しかし、不動産買取では不動産会社が物件を買い取ってくれるため、時間や手間をかけずに売却が可能です。事故物件のスムーズな売却を考えるのであれば、不動産買取を検討してみましょう。

◎まとめ

事故物件は売却価格が安くなる傾向にあり買い手もつきにくいため、不動産買取を含めて売却方法を検討することが大切です。また、事故物件を売却する際は告知義務があり、怠ると契約不適合責任に問われる恐れがあるため、隠さずにしっかりと伝えましょう。